香港公共屋邨

香港公共屋邨（簡稱公屋）是香港公共房屋最常見的類別，由政府或志願團體興建，出租予低收入市民。現時香港提供出租公營房屋的機構有三個，分別是香港房屋委員會（房委會）、香港房屋協會（房協）及香港平民屋宇有限公司。

早期的公共屋邨命名為邨，與鄉村的村進行區分，而樓宇等命名重視意頭和歸屬感。在2022年12月31日，香港約有三分之一居民（即逾224萬人）居住於香港各公共屋邨的出租單位，包括房委會85萬個 、房協12萬個、以及在香港平民屋宇有限公司大坑西邨逾1,600個的單位。

歷史

背景

1965年香港一處山上寮屋區

20世紀初，英國開始以興建社會性房屋的方式來應對英國本土的房屋供應問題。不過鑑於當時香港對英國的戰略定位是其海洋貿易的中轉站，故港英政府最初是希望以盡量省錢的方式解決香港的房屋問題，但結果不能如其所願。第二次世界大战結束後，香港人口從日佔時期的約60萬人升至1947年的180萬。中華人民共和國在1949年成立後，一批為逃避政治不穩的中國大陸居民決定移居香港，使香港人口於次年突破200萬。上述人口增長與二戰引起的建築物受損令香港住屋環境惡化，很多居民居住在木屋等寮屋當中，形成寮屋區。該些區域的房屋多有欠缺衛生設施、容易受山泥傾瀉等自然災害影響的問題。

1952年完工的上李屋邨為香港最早一條公共屋邨

儘管有著上述問題，但香港政府預計該些移民很快就會重回中國大陸，於是不改之前的自由放任政策。到了1952年，港府為解決上述問題，決定鼓勵慈善及非牟利機構興建平房，出租或出售給寮屋居民，並要求居住者繳交地稅。然而，該些房屋對一般寮屋居民而言仍過於昂貴，而且多建於遠離工作區域的地方。因此寮屋數量在政府推出上述措施後仍繼續上升。1948年，在接受「空襲救災基金」與殖民地發展及福利基金的資金後，非政府非牟利機構香港房屋協會（房協）成立，決定推出針對低收入人士的房屋項目。1952年，它的首個項目上李屋邨完工，成為香港最早一條公共屋邨。1950年，非牟利機構香港模範屋宇會成立，同樣決定推出針對低收入人士的房屋項目——模範邨。港府在其運作中扮演一定角色，並得到匯豐銀行的優惠貸款。第一期在1954年落成。不過其租金超過了當時基層的負擔能力，因為匯豐銀行最終不希望模範邨成為貧困人士的聚集地，而要求其加入分隔睡房和客廳的固定間隔，推高了建築成本。

除此之外，港府亦鼓勵私人機構向員工提供宿舍及以優惠地價向鼓勵香港公務員自發以合作形式興建房屋，但上述措施大多對基層缺乏針對性，香港居住問題仍沒有解決。

石硤尾大火的催化

根據香港民間主流敘事及香港房屋委員會（房委會）的官方說法，1953年石硤尾大火的善後安置工作象徵著公屋的誕生。不過「石硤尾大火為公屋起源」的說法備受學者質疑

根據香港民間主流敘事及香港房屋委員會（房委會）的官方說法，1953年石硤尾大火的善後安置工作（興建徙置大廈安頓災民）象徵著公屋的誕生。在該場大火中，約53,000人的寮屋被燒毀。政府在4天後決定原址安置大部分居民，興建多層住宅，並以低廉的租金租給寮屋居民。根據當時政府的估算，發放救濟金的成本效益較興建徙置大廈低，於是決定設立徙置政策及專門的政府部門跟進。不過「石硤尾大火為公屋起源」的說法備受學者質疑。如曼紐·卡斯提爾等人在《石硤尾症候群》（The Shek Kip Mei syndrome: Economic Development and Public Housing in Hong Kong and Singapore）中提出，香港政府興建廉價的公屋是為了間接補貼工業家，讓他們能以較低廉的工資聘請工人。司馬雅倫在《石硤尾神話》（The Shek Kip Mei Myth: Squatters, Fires and Colonial Rule in Hong Kong, 1950–1963）一著則寫道，若只考慮廉價居所這點，那麼維持原本的寮屋即可達成目的。因此認為當時香港政府考慮的重點是不安撫居民會引起騷動，並令北京當局質疑英國對在港華人不善，損害中英關係。此外，經濟發展也是政府的考慮要點——寮屋區佔用了不少土地，拆卸後安置居民在徙置大廈能讓土地資源更有效地運用。儘管如此，司馬雅倫也認同該大火是後來香港公屋計劃的催化劑。

石硤尾徙置區是香港首個徙置區

火災後一個月，為了安置災民，香港政府動工興建臨時居所「包寧平房」。1954年2月首批平房落成。平房的入住者需共用公共廁所，並需在空地煮食。同年2月，港督會與行政局要求政府內部盡快實行多層徙置大廈的試驗計劃。2月11日，署任總建築師佐治諾頓（G.P. Norton）提交有關多層徙置大廈的方案，形成「第一型徙置大廈」的原型。1954年首批徙置大廈落成。之後港府亦在1950至1960年代期間在黃大仙、藍田、葵涌等區域興建徙置大廈。1961年，政府開始興建廉租屋予輪候公屋，且正居住在惡劣私人居所的低收入民眾居住。在1964年之前，徒置大廈都是政府為寮屋區而興建的產物，到了該年開始有限地容許市民以社會原因提出公屋申請，但當時港府資金仍屬充足。徙置大廈的興建計劃隨房委會成立而結束，最後一幢大廈在房委會成立後一年（1974年）完工，為第七型徙置大廈。縱觀徙置大廈的演變，徙置大廈型號愈大，其整體高度愈高，在設計上也比型號小的擁有更多的公用設施，居民的入住面積亦在二型開始有所不同。自第四型開始每戶擁有獨立廚廁。人均編配面積標準在一型為2.33平方米，到了六型和七型則為3.25平方米。前者沒有遵從當時香港的法定人均最小居住面積，政府到了1963年表示該一標準已被調低。

十年建屋計劃與香港房屋委員會成立

1967年，新蒲崗人造花廠的勞資糾紛後來升級至維持多月的暴力事件，其有一部分原因出於香港市民對生活條件的不滿。受上述事件影響，再加上離新界及九龍北的租約期滿不到30年，皆令英國政府決定改善香港的生活條件，以提升未來跟北京政府談判時的話語權，其中公營房屋政策亦為政府的關注點。1972年，香港總督麥理浩為解決寮屋問題，而提出十年建屋計劃。該計劃的目標是10年內為180萬人提供設施完備，擁有獨立廚廁的公屋單位，重建舊徙置屋邨，每年興建35,000至40,000個，在新界覓地發展。他在次年在立法局表示，政府應解決房屋問題，以讓政府和市民維持良好關係，化解社會矛盾。

1970年剛落成不久的華富邨。之後的公屋設計皆受到它建設社群的概念所影響，在公共設施及配套上有所規劃

香港房屋委員會因應上述政策而在同年成立，把以前公共房屋由各部門分散管理的做法改由它統一管理。而公屋則分為甲類和乙類兩種。前者為各條廉租屋邨，後者包含前徙置屋邨、平房區、工廠大廈。之後的公屋設計皆受到華富邨（1968年落成）建設社群的概念所影響，在公共設施及配套上有所規劃。它由廖本懷任總設計師，並在設計過程中參考了英國吉爾福德等新市鎮的規劃。該邨在設計上加入了商店、學校、圖書館等區內設施，以圖讓居民自給自足。

徙置屋邨的重建項目在1975至1994年期間落成。它們的外觀雖因應地型而不同（其中包括長型大廈、工字型大廈、I型大廈），但受政策要求設計統一所影響，它們的結構、居住單位內部設計、裝備沒有很大差別。人均編配面積標準增至5平方米以上。Y型公屋則在新市鎮發展時出現，因此多位於新界及擴展市區。它們在1984年至1992年期間落成，共分為Y1至Y4四種類型。它們在香港公屋中首度採用高塔式標準設計，擁有足以支撐高樓的中央核心。自Y2型起亦引入了多房設計，以實現公屋和居屋設計上統一，只要提升用料及設施即可互換的構思。

1980年，政府宣布十年建屋計劃失敗，只能為100萬人口提供公共房屋。其失敗背後受到1973年石油危機及來自中國大陸的移民不斷湧入影響。該計劃因此延長5年。即使如此，十年建屋計劃還是讓香港居民的居住質素提升，推動基礎建設及新市鎮發展。

26座問題公屋醜聞、長遠房屋策略與和諧式設計

1980年，部分樓齡10年以下的公屋出現嚴重的混凝土剝落，包括葵芳邨和慈雲山的公屋都出現此類情況。迫於公眾壓力，政府決定在1983年至1984年為香港約800座樓齡5年以上的公屋安排2次結構勘探。結果顯示26座公屋為「問題公屋」。1985年11月，房委會決定該26座公屋需清拆重建。其中背後涉及的問題有承建商為節省成本，以海水混合混凝土，當中的鹽分會加速混凝土及鋼筋的損壞；政府公職人員與建築商之間亦出現貪污的情況。不過，即使不被政府認定為「問題」的公屋亦出現強度不足的問題，因此政府之後需花費大量金錢維護。房委會在是次事件發生後，決定加強監察公屋的建造質素，並在1991年推出「建築工程表現評分制」，每月實地視察建築地的程序及材料質量。最後的評分會影響承建商下次投標時的中標機會，並新設承建商名冊，規定它們須符合ISO 9002標準的資格。

1984年，政府開始容許單身人士提出公屋申請。次年，房委會決定規定公屋租金不能高於收入中位數的15%。1987年，提出《長遠房屋策略》。當中表明因第三型至第六型徒置大廈的設計與新建公屋相差甚大，而且維護成本高昂，因此須清拆重建。除此之外，它亦預計香港的公屋及居屋在1987年至2001年會分別出現供過於求及求過於供的情況，於是決定把部分公屋的建造標準提升至居屋水平，然後據政府評估來決定它們的單位將用來出租還是出售，因此它們一般採用多房單位式設計。

翠屏邨部分樓宇採用和諧二型設計

在1980年代至1990年代間，香港由於實行了免費教育，以及需興建大量基建，皆令建造業人手出現短缺，入行人數不足。此外，上述的26座問題公屋善後工作和香港人口增長都增加了公屋需求，前者更令房委會決定改善公屋興建工序。在這些因素影響下，公屋出現了新的設計——和諧式大廈。建築師衛翠芷認為它的命名可能受當時六四事件的影響，表達了希望社會「和諧」的願景。它使用了各種由機械預製的組件。有關預製組件的比例在1990年代中落成的和諧式大廈中為18%。為配合上述生產模式，和諧式大廈亦改用單元式設計，以睡房為中心採用標準設計。除此之外，亦在每層預留核心區，區內單位面積不變。區外單位面積才因應組合而出現變化。該些大廈在1992年至2009年間落成。

1987年，政府決定推行《公屋住戶資助政策》，讓非因清拆等情況而入住公屋者接受持續的收入及資產審查，規定高於一定水平的住戶需繳交更高租金。它的實質效果是推動他們購買自置居所。此外自1990年代起，港府以小政府及商業模式為目標縮減規模，提升公眾形象，房屋署也不為例外。此一整體大方向成為後來公屋供應量減少的原因之一。1996年，實行《維護公屋資源的合理分配政策》，讓根據《公屋住戶資助政策》下需繳交雙倍租金者進一步接受資產審查，超越界線者需繳交市值租金。它後來跟《公屋住戶資助政策》一起統稱為「富戶政策」。1997年初，房屋署署長苗學禮認為應大幅提高公營房屋的私有化成份，保障管理質素。同年6月28日，民主派佔多數的立法局通過法案，規定房委會每次重新檢討的公屋租金不應超過收入中位數的10%。

八萬五計劃、孫九招與非標準型設計

1997年7月，香港移交中華人民共和國，由董建華任行政長官。他為了證明中國人比英國人更有管治能力，增加港人歸屬感，而刻意增加房屋供應，在首份施政報告中提出每年興建至少85,000個公營及私營房屋單位。董建華的計劃飽受地產商批評的同時，也讓公屋平均輪候時間從約7年下降至3年，長者申請人則從3年下降至16個月。不過在當時香港受金融風暴衝擊的大環境下，自置居所大幅貶值，負資產情況惡化，令上述計劃飽受批評。最終為政府放棄。12月，租者置其屋計劃開始推行，讓公屋租戶可購買其原本居住的單位，其前身為1991年推出的公屋出售計劃。1998年開始，政府決定所有公屋住戶都需接受《富戶政策》約束。同年2月，政府發表《香港長遠房屋策略白皮書》，預計1997年4月後的10年間香港房屋需求為80萬個新住宅單位，因此希望在1999至2000年度開始每年興建8萬5千個房屋單位應付需求，包括每年5萬個公屋單位。9月開始規定所有輪候公屋人士需接受收入及資產審查。下一年則推出「可租可買計劃」，讓公屋準住戶自由選擇租住還是購買單位，計劃在2003年結束。1999年，修訂《公屋住戶資助政策》，規定原先因資產超標而需繳交市值租金的租戶須離開，但給予一年寬限期。

2002年，孫明揚接任房屋及規劃地政局局長。同年11月，他表示香港受經濟轉型、房屋供過於求、通缩等因素影響，令樓價嚴重下跌。為應對投資者及港人對房屋投資欠信心的問題，政府已檢討了房屋政策。於是推出統稱「孫九招」的新政策，其中包括暫停興建及出售資助公營房屋單位；承諾公屋輪候時間維持3年，但同時每年根據公營租住房屋的需求決定建屋量。受上述政策影響，房委會收入出現急劇下降，需出售旗下商場、街市、停車場予領匯（後稱領展）。公屋單位的落成量在2006年下跌至4,400個；在2003年至2011年間建成量曾有3年為1萬以下。部分當時接近完工或已完工的居屋獲轉變成公屋利用。有關方針廷續至第三屆香港政府，令香港樓價一直上升，在2011年已升至1999年的兩倍。也令更多香港基層市民因租金問題而被迫居住在劏房等環境較惡劣的住所。行政長官曾蔭權在2011年承認政府在房屋政策上的表現失當。他在最後一份施政報告中，承諾政府會於2011/12年度至2015/16年度期間每年平均興建15,000個公屋單位。

此外在2003年1月，深水埗富昌邨及黃大仙竹園南邨發生電門磁石鎖鬆脫，擊傷居民的意外後，房署完成全港4,831扇屋邨電門檢查，發現251扇門需要進行維修，佔總數百分之五。2005年9月，房屋委員會資助房屋小組通過配額及計分制，要求非長者一人申請者按年齡計分，每年安排1000至2000個公屋單人單位，或編配額的10%。此一制度讓40歲以下的一人申請者於當時輪候時間已估計超過3年。房屋署助理署長陳嘉信當時表示新申請非長者一人個案可能要輪候15年，並指出若不修改規定，那麼這類個案可能佔每年「整體建屋量的四至五成」。

石硤尾邨第一期重建項目是首個採用非標準型設計的公屋

首個把非標準化的範圍限定在公用地方的非標準型設計公屋為牛頭角下邨第一期

2000年後，房委會的公屋開始逐步採用非標準型設計，以實際環境決定公屋的設計。其原因在於回應1990年代認為公屋過於一式一樣的批評、香港土地資源問題令用於興建公屋的用地不適合標準型設計、房委會達到《長遠房屋策略》的要求後始有能力應付非標準型設計。首個採用非標準型設計的公屋是石硤尾邨第一期重建項目，於2006年落成。2008年開始，因發現把整個公屋項目都採用非標準型設計會令標準化組件變多及難以量產，而開始把非標準化的範圍限定在公用地方，首個採用此模式的公屋項目為牛頭角下邨第一期，2012年落成。2008年後新設計的公屋採用構件式設計，於中國大陸生產，然後運送到工地組裝；並在設計及建造上慮及到環境保護和社會性發展，採用考慮微氣候的設計、通用設計、環保建材。如自2009年起，房屋委員會試行以環境保護物料礦渣微粉部分代替水泥作為樓宇外牆的用料，以減少碳排放量。此舉後在2016年應用至樓宇的樓梯。2014年起，公共屋邨陸續廣泛採用LED燈，以減少耗電量。除此之外，公屋單位的編配面積也受「孫九招」下房委會收入減少影響，而盡量維持在接近最低每人7平方米的水平。

長遠房屋策略

位於牛頭角的彩興路簡約公屋

2012年9月，第四屆香港特區政府成立長遠房屋策略委員會。委員會在2014年12月發表《長遠房屋策略》，它表示將以推算需求為基礎建造更多公營租住房屋及出售單位，現存資源則應善用。其中初次目標為公營租住房屋及私營房屋為6比4。2015年7月起，香港部份公共屋邨及居屋被揭發食水含重金屬量嚴重超標的事件。因此房署在7月9日宣佈將更換含鉛量超標的水喉部件。

2016年12月9日，房委會資助房屋小組委員會通過修訂《富戶政策》，把入息及資產皆超過既定標準的住戶須移出公屋單位的限制改為入息及資產其中一方超標即要移出，同時把須移出的入息標準從申請公屋時的入息限額3倍升至5倍，資產從84倍升至100倍。2017年10月生效。小組主席黃遠輝認為此舉有助短缺的公屋資源預留給更有需要者。2017年1月，運輸及房屋局副秘書長（房屋）王天予表示若同一租戶所有成員皆滿55歲，那麼1至3人家庭的資產限額會以4人家庭作標準。2月14日，房屋署向委員會說明該一政策下若是全部成員滿60歲或是領取傷殘津貼的租戶，則可獲免上述限制。之後亦公佈全部成員領取綜援的租戶也可獲免，同時強積金、退休金、保險金賠償可獲免當作資產計算。

2018年第五屆香港特區政府則把公營房屋的比例提升到7比3。同年宣佈新增過渡性房屋措施，與酒店及非政府機構合作提高設有租住時長限制的單位。4年後，第六屆香港特區政府決定推行簡約公屋，讓輪候公屋滿3年者申請。其採用簡約設計，且租金較傳統公屋低。成功入住者的傳統公屋輪候資格不受影響。

申請與遷出

申請

在香港欲申請香港房屋委員會之公屋的人需年滿18歲，且他本人及其家庭成員須在香港居住，擁有香港入境權。在提出申請時入息及資產不可超越官方規定之上限，包括不可在香港擁有住宅。到了編配公屋時需有一半成員居港滿7年，若家庭成員包含18歲以下者，則只要在香港出生，存有永久居民身份，或父母一方已居港7年，那麼也在政策上當作已居港7年計。在填寫申請表時需填交證明上述情況之文件，及選擇欲編配公屋的區域。資助自置居所計劃的家庭成員或已簽訂該計劃的買賣協議人士可在刪除計劃內的有關記錄或撤銷協議後被視為符合資格。若申請人及配偶任何一方屬於它的前業主、前聯名業主、前借款人，則除破產等情況外，不獲房委會接受申請。

然後在確認符合資格後則進入輪候階段。在獲編配前房屋署會要求申請方再跟工作人員見面，接受詳細資格審查。若在接受詳細資格審查時獲評收入及資產不合資格者可在6個月後至2年期間再提出審核要求。獲確認符合資格者則於之後電腦隨機編配所選地區的屋邨及單位。除非擁有醫院管理局或社會福利署提出的證明表示申請人不適合獲編配的單位外，每個申請最多可獲3次編配機會。輪候期間可參與「特快公屋編配計劃」，以較快的方式獲配一般情況下較不受歡迎的單位。輪候公屋滿3年者亦可申請入住簡約公屋，。成功入住者的傳統公屋輪候資格不受影響。

遷出

富戶政策

1987年，政府決定推行《公屋住戶資助政策》，讓非因清拆等情況而入住公屋者接受持續的收入及資產審查，規定高於一定水平的住戶需繳交更高租金。1996年，實行《維護公屋資源的合理分配政策》，讓根據《公屋住戶資助政策》下需繳交雙倍租金者進一步接受資產審查，超越界線者需繳交市值租金。之後經過修訂後，現今執行細節如下：

除了是全部成員皆年滿60歲、領取綜援或傷殘津貼、合資格領取傷殘津貼，或是上述類別成員之組合、持合租租約的住戶外（下稱上述條件為「豁免條件」），若住戶住滿10年，或透過「批出新租約政策」及「公屋租約事務管理政策」來符合公屋租戶資格的認可租戶，則每2年需進行一次收入及入息審查。若審查時被發現每月入息上限定在入住出租公屋入息限額5倍，或是資產上限則定在入住出租公屋入息限額100倍，則需要搬走，相關住戶亦不可在香港擁有住宅物業。若家庭內擁有領取或合資格領取傷殘津貼的成員，那麼可在超額及任何成員沒在香港擁有住宅物業時不用搬走，但需繳交更高租金。此外，除符合豁免條件的租戶外，入息超越指定限額但沒到5倍的需繳交更高租金；若他們在4年的入息皆超過申請限額「四倍但不多於五倍」，亦需搬走。

此外，根據房委會在2023年5月通過的修訂，除符合豁免條件的租戶外，他們需每2年申報在香港有沒有擁有住宅物業，須於置業後一個月內申報，否則有機會被終止租約。而須要遷出的租住公屋富戶，租戶暫准居住證的有效期限減至4個月。同年10月起有關建議正式實施。

其他制度規定

2003年SARS冠狀病毒在香港引起疫情後，房委會引入了「屋邨清潔扣分制」，之後在2006年改名為「屋邨管理扣分制」。它主要用於規範公屋租戶在屋邨範圍的行為。起始分數為16分，之後會因養狗、積存污水滋生蚊蟲、在陽台外掛地拖等行為扣分。被扣分數2年內有效。若在2年內被扣滿16分，租約即告終止。除此之外，若租戶干犯「把單位分租」等被房委會視為「嚴重濫用公屋」的行為，也會被終止租約。

迴響

政策效果

2025年首季，香港約有213萬人（約3成人口）居住在公屋。據香港政府扶貧委員會2020年發表的《香港貧窮情況報告》，公屋讓265,900人脫貧，也令住戶的貧窮率跟政策介入後的私人樓宇和自置居所（有按揭）居住人口接近。葉兆輝進一步指出，公屋除讓基層市民有安居之所外，還令他們節省在私人市場租住單位時需繳交的昂貴租金，擁有更多資源投資下一代。他也分析了2014至15年度私人樓宇租戶和公屋租戶的每月結餘情況，發現公屋租戶的結餘狀況高於同等收入水平的私人樓宇租戶，達到已還清房貸的自置物業業主的水平。

相關作品

不少熱愛攝影的人仕都喜歡拍攝公共屋邨的外貌特色，及後慢慢演變成以公共屋邨作背景，拍攝人像硬照或影片。當中較為人知曉的有石硤尾南山邨、彩虹邨、觀塘樂華南邨、觀塘坪石邨等等。亦有熱愛攝影的人仕於社交網站開設專頁以分享屋邨的美。

2018年，從讀書時期開始走遍香港二百多個屋邨，並拍下了二十萬張照片的梁瑋鑫以一張拍攝沙田乙明邨的「外露式樓梯」獲得《國家地理》雜誌及會德豐豐地產合辦的國家地理會德豐青年攝影大賽「香港地」組別佳作獎。

因社交平台Instagram熱潮，令不少外國遊客都會專程到屋邨拍照。日本藝術家藤原力曾來到香港，到彩虹邨創作一本冒險遊戲書，讓讀者可以跟著著作內容遊走該邨。

火警閃燈加裝問題

房屋署在2017年時未有為租住公屋的聾人或弱聽住戶加裝火警閃燈，有住戶主動申請亦被拒絕。2017年12月有政黨及一群聾人到平等機會委員會投訴房屋署違反《殘疾歧視條例》。工黨主席郭永健指出，聾人不應因為先天障礙而被剝奪基本生存權利，他批評房屋署作風官僚，不應以資源為由拒絕聾人或弱聽住戶申請火警閃燈。聾人機構「龍耳」創辦人邵日贊估計，至少一千戶的租住公屋有聾人，過往曾經多次向房屋署反映要求加裝火警閃燈裝置，但當局說沒有這政策，他認為房屋署在2017年才決定研究是過慢。

參見

• 香港公共屋邨列表
• 社會房屋
• 組屋

外部連結

• 香港地方：公屋樓宇類型 （页面存档备份，存于互联网档案馆）